계약갱신청구권 행사와 거절 사례

지난 7월31일 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권과 전월세상한제가 전격 도입되었습니다.

계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구하면 법적 요건에 충족하기만 하면 자동으로 갱신이 되는 것이고, 이 때 임대인(집주인)은 5%이내로 임대료를 인상할 수 있다는 것이 변경된 주요 내용입니다.

따라서 계약갱신청구권은 현재 거주 중인 주택에서 지금까지 몇 년을 살았던지 상관없이 향후 1회에 한하여 2년 더 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

또, 이렇게 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 집주인은 특별한 사유없이 거절할 수 없으며, 임대료 인상폭도 5%이내로 제한됩니다.

아래는 계약갱신청구권 행사와 관련된 사례들입니다.

우선 계약갱신 청구권은 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있습니다.

예를 들어 계약 종료가 2020년 9월 30일이라면 계약갱신청구는 2020년 8월29일 24시(8월30일 0시)까지 행사해야 합니다.

계약갱신 청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신된 계약은 2년간 존속됩니다.

2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신된 임대차계약의 경우 계약갱신요구권 행사 가능기간은 계약종료 6개월 전부터 2개월전까지로 변경됩니다.

이미 4년 이상 동일주택에 임차인으로 거주하더라도 계약갱신청구권이 부여됩니다.

계약갱신요구를 명확히 하지 않은 경우는 계약갱신청구가 된 것으로 볼 수 없고, 계약갱신요구권을 인정하지 않는 임대차 계약은 효력이 없습니다.

그리고 계약갱신청구 가능기간내에 갱신여부를 번복할 수도 있습니다.

계약갱신요구권 행사를 하면 임차인은 2년간 더 거주할 수 있는 권리가 부여되지만 임차인의 요구로 2년 이내라도 언제든지 해지될 수 있습니다.

단, 이 경우라도 계약해지의 효력은 3개월이 경과해야 하므로 3개월간 임대료는 임차인이 부담해야 합니다.

임대차계약을 1년으로 체결했더라도 그 기간을 2년으로 간주하며, 계약갱신청구권 역시 동일하게 부여됩니다.

계약갱신요구권 행사는 구두, 문자, 이메일 등의 방법이 가능합니다만 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 명확한 증거를 남기는 것이 좋습니다.

그러나 계약갱신청구권이 어떠한 상황에서나 통용되는 무조건적인 세입자의 계약연장의 절대 수단은 아닙니다.

경우에 따라서는 계약갱신청구가 거절될 수가 있는데, 개정된 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 명시된 계약갱신청구 거절 사례는 다음과 같습니다.

계약갱신거절 사유를 요약하자면 임대료를 2분기에 걸쳐 내지 않았거나 파손이나 불법 개조 등을 한 경우 등 임차인의 명백한 과실 사유들이 있고, 그 밖에는 임대인이(직계존비속 포함) 직접 거주를 하려는 경우에는 계약갱신청구 거절 사유가 됩니다.

다음은 임대인(집주인)이 합법적인 사유로 계약갱신청구 거절 후 제3자에게 임대한 경우와 관련한 사례들입니다.

요약하면, 집주인이 직접 거주나 직계존비속의 거주 용도로 계약갱신요구를 거절하였다가 이행하지 않거나 고의로 공실로 방치하는 등 기존 임차인의 계약갱신요구 거절 사유가 허위로 판명되면 손해배상을 하여야 합니다.

그러나 본인 또는 직계존비속이 사망하였거나 주재원 파견 등 이행할 수 없는 정당한 사유가 있거나 수리 등의 사유로 일정 기간 공실로 유지되는 등 예외적으로 인정되는 경우는 손해배상책임을 면할 수 있습니다.

법인이 임대인인 경우 법인은 주택임대차보호법에 따른 실거주 대상으로 보기 어려우므로 법인의 직접거주를 이유로 계약갱신청구 거절이 불가능합니다.

끝으로 국토부에서 발표한 주택임대차보호법 해설집 파일을 첨부하오니 더 많은 사항들은 참고해 보시기 바랍니다.